Mutui edilizi


Il mutuo edilizio è una operazione di mutuo abbinata alla costruzione di un nuovo edificio, sia residenziale che strumentale. E' molto utilizzato dalle imprese di costruzione.

Il funzionamento è abbastanza semplice: una volta approvato il progetto di costruzione, viene fatta una perizia per stimare il valore dell'immobile ultimato. Di questo valore finale, la banca finanzia il 50% in caso di immobili strumentali e l'80% in caso di immobili residenziali. Supponiamo che l'impresa edile stia costruendo una palazzina che avrà un valore di 1 milione di euro. La banca quindi potrà erogare fino a 800.000 euro (80% del milione di euro). Tale somma viene erogata progressivamente, in base allo stato di avanzamento dei lavori. Lo stato di avanzamento dei lavori viene accertato mediante perizie periodiche. Ad esempio, se si arriva al 40% dei lavori complessivi di costruzione, la banca potrà erogare 40% x 800.000 = 320.000 euro.
Le erogazioni periodiche continuano per tutta la fase di costruzione. Durante la fase di costruzione, l'impresa paga rata di soli interessi. Solo quando l'immobile sarà ultimato la somma delle singole erogazioni del mutuo edilizio sarà convertita in un mutuo fondiario, con inizio di un piano di ammortamento con rate periodiche che comprendono sia interessi che capitale.
Tornando al nostro esempio, supponiamo che l'erogazione di 320.000 euro sia stata effettuata il primo gennaio 2000. Successivamente, i restanti 480.000 euro vengono erogati il primo gennaio 2001, a lavori ultimati. Per il periodo dal primo gennaio 2000 al primo gennaio 2001, periodo di costruzione dell'immobile, l'azienda paga rate di mutuo edilizio di soli interessi (interessi calcolati sulle somme effettivamente erogate). A lavori di costruzione ultimati, il mutuo edilizio che in due erogazioni ha fornito 800.000 euro viene convertito il un mutuo fondiario di apri importo, con rate periodiche (ad esempio mensili) che prevedono il progressivo rimborso del capitale preso in prestito per la costruzione.